RIGO Research en Advies BV - De bewoonde omgeving

De gemeentelijke ‘sleutelrol’ in de corporatievoorraad?

Door: Thierry Wever 27-10-2016


Een meer sturende rol van gemeenten bij de prestatieafspraken met corporaties kenden we al. De komende weken kunnen de gemeenten (en huurders) nog een ander instrument inzetten; de zienswijze. En het gaat ergens om; de scheiding van het corporatiebezit in sociale voorraad (DAEB) en commerciële voorraad (Niet-DAEB) is het onderwerp. De gemeenten hebben echter maar kort de tijd en de beoordeling is complex. De scheiding gaat per 1 januari 2018 in, maar op 1 januari aanstaande moet het ontwerpvoorstel met zienswijze en al bij de Autoriteit woningcorporaties liggen.

Volgens de minister hebben de gemeenten “de sleutel in handen” om in één keer grote invloed uit te oefenen op de samenstelling van de woningvoorraad. Zij kunnen “met de zienswijze heel gericht invloed uitoefenen op niet alleen de voorraad voor de primaire doelgroep, maar ook de toegevoegde voorraad voor middeninkomens”. En dat klopt! De Autoriteit woningcorporaties (Aw) zal de ingebrachte zienswijze(n) nadrukkelijk betrekken in de beoordeling van de scheidingsvoorstellen van de corporaties en de corporaties zelf dienen een afweging te maken hoe zij de zienswijze(n) verwerken in het uiteindelijke definitieve scheidingsvoorstel. Veel relevanter echter is de inhoud.

Zoals het ministerie benadrukt gaat het om de vraag of de corporatie “kan blijven doen wat de gemeente/huurders willen dat ze doet”. Het gaat dus om inzicht in de volkshuisvestelijke effecten van de keuzes die de corporatie maakt vergeleken met de eigen visie. Een dergelijke inhoudelijke reactie geven op het scheidingsvoorstel is echter niet eenvoudig. De scheiding heeft een effect op de omvang van de kernvoorraad, de omvang van het middensegment, de hoogte van de huren (meer specifiek de mogelijkheden voor de jaarlijkse huurverhoging en de huurharmonisatie), de investeringen in kwaliteit en duurzaamheid, herstructurering en verkopen. Het is zaak de effecten van de scheiding individueel maar vooral ook in samenhang te bezien. Wat is bijvoorbeeld het uiteindelijke effect op de doorstroming of wat is het vrijkomend aanbod straks? Om het nog moeilijker te maken heeft de manier van scheiden een effect op de prestatieafspraken die je als gemeente maakt en kunnen corporaties die actief zijn in dezelfde gemeente verschillende keuzes maken met soms strijdige effecten.

Idealiter kun je als gemeente terugvallen op een actuele beschrijving van de lokale en/of regionale opgave, bijvoorbeeld in de vorm van een woonvisie. Maar het komt veelvuldig voor dat zo’n referentiekader er (nog) niet is of dat het aan onderbouwing schort. Aan corporatiezijde is overigens ook lang niet altijd een uitgebreide portefeuillestrategie inclusief een degelijke onderbouwing voorhanden.

Hoe kom je als gemeente nu verder dan een oproep gericht op het ‘behouden van wat je hebt’. De scheiding tussen DAEB en niet-DAEB moet sowieso plaatsvinden en er zijn vele regels waar je niet onderuit kan. Geef de zienswijze dus vanuit volkshuisvestelijk perspectief zo optimaal mogelijk vorm. Kortom, probeer als gemeente de verschillende effecten van het scheidingsvoorstel te duiden – eerst los en daarna in samenhang en maak een vergelijking met je (idealiter) goed onderbouwde woonvisie. Het portefeuillebeleid van de corporatie kan je hierbij helpen. Bevraag je corporatie nadrukkelijk op hun intenties en op hun financiële mogelijkheden, de argumentatie hierbij en de verwachte effecten. Weet daarnaast dat woningen – zij het aan regels gebonden – ook na een scheiding nog van DAEB naar Niet-DAEB overgeheveld kunnen worden en andersom. En dat is maar goed ook; de wereld om ons heen verandert nogal eens.


Zoeken