RIGO Research en Advies BV - De bewoonde omgeving

Column: wie is er bang voor hoge huren?

Door: André Buys 20-9-2012


De verkiezingen zijn achter de rug, tijd om de woningmarkt te hervormen. Misplaatste angsten helpen daar niet bij. Neem de discussie over de 'Donnerpunten', die het verhuurders mogelijk maken om bij nieuwe verhuringen de huur flink op te schroeven. Critici willen de Donnerpunten schrappen, met als argument dat hogere huren slecht zijn voor de doorstroming. Maar is dat wel zo?

Probeer in Amsterdam eens aan een buitenlander uit te leggen dat de pittoreske hofjes in de Jordaan goedkoper zijn dan een doorsnee portiekflat in Holendrecht. Hij zal het niet begrijpen. Wie nuchter naar de prijzen in de sociale huur kijkt, ziet op meer plaatsen in Nederland bizarre verschillen in prijs/kwaliteitverhouding. Afgeleefde flats in impopulaire buitenwijken zijn niet zelden duurder dan pareltjes van sociale huurwoningen in gewilde woonwijken. Hier wreekt zich een bekende weeffout in het woningwaarderingsstelsel (WWS), namelijk dat de huur niet is gebaseerd op met wat mensen werkelijk voor een woning over hebben, maar op vierkante meters en de aanwezigheid van een berging of extra wastafel. Daar komt bij dat alleen bij leegkomst de huren substantieel kunnen worden aangepast. Wie geluk heeft, woont hierdoor al tijden voor een prikkie op de eerste rang, pechvogels nemen genoegen met de minder gewilde buurten en betalen daar ook nog eens een forse prijs voor. Het eerste wordt vaak opgevoerd als verworvenheid van de volkshuisvesting, over de keerzijde hoor je zelden iemand.

Corporaties gaan er steeds vaker toe over om huren na mutatie tot 'maximaal redelijk' op te trekken, soms zelfs tot in de vrije sector. De Donnerpunten hebben de speelruimte om dit te kunnen doen verruimd. Voor wie jarenlang voordelig heeft gehuurd is de drempel om door te stromen naar een andere huurwoning hierdoor nog hoger geworden. In die gevallen, waar gemakkelijk voorbeelden van te bedenken zijn, hebben de critici van de Donnerpunten gelijk. De geluksvogels zullen zich nu wel drie keer bedenken voordat ze ooit nog weggaan. Dit onderstreept echter alleen maar de noodzaak tot hervorming. Die Donnerpunten zijn goed beschouwd gerommel in de marge van een falend systeem van huurprijsbepaling. Waar we naartoe moeten is een aan de marktwaarde gerelateerde differentiatie in huurprijzen.

Moeten we dan niet bang zijn voor een algehele huurexplosie? Dat zal wel meevallen. Zo veel mensen die hoge huren kunnen en willen betalen zijn er nu ook weer niet. Bovendien kan met verhuurders worden afgesproken dat ze de huren van gewilde woningen kunnen verhogen (bij mutatie, maar ook geleidelijk voor zittende gevallen) mits ze de huren van naar verhouding minder gewilde woningen verlagen (huursombenadering). En als we het belangrijk vinden dat mensen met lage inkomens ook op de mooie plekjes moeten kunnen wonen, dan kan dat altijd worden geregeld door middel van subjectgebonden korting op de markthuur.

In het ideale eindbeeld ontstaan vanzelf prikkels om door te stromen. Wie meer huur gaat betalen, krijgt daar dan immers ook evenredig meer kwaliteit voor terug. Voor aanbieders bieden markthuren een stimulans om rendabel nieuw te bouwen in het middensegment. Onder het huidige WWS-stelsel is het vrijwel onmogelijk om nieuwe studio's of kleine appartementen voor pakweg 750 euro per maand aan te bieden, terwijl daar zeker in grotere steden wel vraag naar is.

Wie structureel meer doorstroming in de huursector wenst, zal voor meer marktwerking moeten zorgen. Daar hoort bij dat sommige woningen duurder worden. Een hoge huur voor woningen die dat waard zijn kan uiteindelijk onmogelijk belemmerend werken voor de doorstroming.


Meer over: Column: niet langer wachten op de Huisvestingswet

Zoeken